跳到主要内容

超额贷款_Jumbo Loan

什么是超额抵押贷款？​

超额抵押贷款，又称为超额贷款，是一种融资形式，其金额超过了联邦住房金融局（FHFA）设定的贷款限额。与常规抵押贷款不同，超额贷款不符合由房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）购置、担保或证券化的资格。[1]

超额抵押贷款主要用于融资豪华物业及高度竞争的房地产市场，具有独特的承保要求和税务影响。在经济大萧条后，随着房地产市场的复苏，这类抵押贷款获得了越来越多的关注。

主要要点​

  • 超额贷款是一种融资形式，其金额超过了联邦住房金融局（FHFA）设定的限额，且无法被房利美或房地美购置、担保或证券化。
  • 申请人需满足比申请常规贷款更为严格的信用要求。
  • 批准需具备优秀的信用评分和极低的债务收入比（DTI）。
  • 超额抵押贷款的平均年利率（APR）通常与常规抵押贷款持平，而首付款大约为购房总价的10%到15%。

超额贷款的优势​

超额贷款的主要优势在于，它允许借款人获得超出FHFA设定限额的抵押贷款。

这一限额因州而异，甚至在同一州的不同县也会有所不同。FHFA每年为不同地区设定合规贷款限额。2024年的限额为大部分地区设定为766,550美元，比2023年726,200美元的限额增加了40,350美元。对于房价较高的县，基准限额为1,149,825美元，即766,550美元的150%。[2]

对于阿拉斯加、关岛、夏威夷及美属维尔京群岛等美国大陆以外地区，FHFA有一套不同的贷款限额计算规定。因此，2024年在这些地区的超额贷款基准限额同样为1,149,825美元，而在房价更高的县，该金额可能更高。[2]

如果你的购房预算接近50万美元或更高，而你在银行账户中的存款不足以覆盖，你很可能需要申请超额抵押贷款。如果尝试获得这种贷款，你面临的信用要求将比申请常规贷款的房主更为严格。这是因为超额贷款对贷方的信用风险较高，且没有房利美或房地美的担保，涉及金额也更大。

超额贷款的运作方式​

与传统抵押贷款相似，超额抵押贷款的最低要求自2008年以来变得日益严格。要获得批准，你需要具备优秀的信用评分——700分及以上，以及相对较低的债务收入比（DTI）。截至2022年，DTI与房产价格及其抵押位置有关。尽管超额贷款非合规贷款，但仍需符合消费者金融保护局所定义的“合格抵押贷款”的标准——这是一种具有标准化条款和规定的贷款体系。[3]

你需要证明自己有可用现金来支付月供，而如果选择标准的30年固定利率抵押贷款，月供可能相当高。具体的收入水平和储备金依据贷款金额的大小而定，但所有借款人需提供过去两年的30天工资单和W-2税表。[4] 如果你是自雇人士，收入要求会更高：需要提供过去两年的税单以及至少60天的当前银行对账单。借款人还需要有可证明的流动资产，并且现金储备需等于六到十二个月的抵押贷款支付额。所有申请者必须提供持有的其他贷款的适当文件以及非流动资产（如其他房地产）的拥有证明。

超额贷款利率​

尽管超额抵押贷款一度比常规抵押贷款的利率高，但近几年来，这一差距逐渐缩小。如今，超额抵押贷款的平均年利率（APR）通常与常规抵押贷款相当，在某些情况下，甚至更低。例如，截至2023年12月29日，富国银行为30年固定利率的合规贷款收取6.328%的APR，而同期限的超额贷款为6.464%。[5]

虽然政府赞助的企业（GSEs）无法处理这些贷款，但超额贷款通常会被其他金融机构证券化；由于这些证券承担更高的风险，因此其收益率通常会高于常规证券化抵押贷款。然而，这一差距随着贷款本身的利率降低而有所减少。

超额贷款的首付款​

幸运的是，在过去一段时间内，超额贷款的首付款要求有所放宽。过去，超额抵押贷款的贷方通常要求购房者支付房屋购置价格的30%（相比之下，常规抵押贷款为20%）。如今，这一数字已降至最低10%到15%。[6] 与任何抵押贷款一样，支付更高首付款可能带来各种优势，其中之一是避免低于20%首付款所需的私人抵押贷款保险（PMI）费用。

谁适合申请超额贷款？​

最终，你能借到的金额当然取决于你的资产、信用评分及你所购房产的价值。这类贷款被认为最适合年收入在25万美元到50万美元的高收入群体。该群体被称为HENRY（高收入，但尚未富裕的人的缩写）。基本上，这类人群通常收入颇丰，但尚未积累到数百万的现金或其他资产。

虽然HENRY群体中的个人可能还没有积累足够的财富购买一套昂贵的新房，他们通常具有比普通购房者更高的信用评分和更完善的信用历史。与寻求较低金额常规贷款的购房者相比，他们的退休账户也更加稳固，通常在缴纳时间上也较长。

重要提示： 不要指望从超额贷款中获得大额税收减免。自2017年以来，新抵押贷款的利息扣除上限为750,000美元（如果已婚，单独报税则为375,000美元）。[7]

这些正是机构乐于向其签约以获得长期产品的个体，部分原因在于他们通常需要额外的财富管理服务。此外，银行管理一笔200万美元的抵押贷款相比管理十笔各200,000美元的贷款更为高效。

超额贷款的特殊考虑​

只因为你可能符合其中一种贷款的资格，并不意味着你应该申请它。例如，如果你指望它能为你带来可观的税收减免，你绝对不该这么做。

你可能知道，你可以将每年支付的抵押贷款利息从税款中扣除，只要你逐项列出扣除项目。但你可能未必关注到美国国税局（IRS）对这一扣除额的上限——这一上限因《减税与就业法》的通过而降低。2017年12月14日或之前获得抵押贷款的人，可以扣除高达100万美元的利息，这也是旧上限的金额。但对于2017年12月14日之后的购房，最多只能扣除750,000美元的抵押贷款利息。如果你的抵押贷款超过此额度，你将无法得到全部扣除。例如，如果你计划申请一笔200万美元的超额贷款，其年度利息为80,000美元，那么你仅能扣除30,000美元——即750,000美元抵押贷款的利息。实际上，你仅在37.5%的抵押贷款利息上获得了税收减免。[7]

这意味着你需要谨慎借款，并仔细计算自己真正能够承担的金额以及可能获得的税务优惠。由于同样的税收法案限制州和地方税的扣除为每年10,000美元，因此高税物业的持有成本也将增加。另一个策略是比较条款，看看申请一笔较小的合规贷款加上第二笔贷款，是否会对你的财务状况长期更有利，而不是仅仅依赖一笔巨额超额贷款。

超额贷款的要求是什么？​

要获得批准，你需要具备优秀的信用评分——700分及以上，以及极低的债务收入比（DTI）。尽管这类贷款为非合规贷款，但仍需符合消费者金融保护局所定义的“合格抵押贷款”的标准——这是一种具有标准化条款和规定的贷款体系。[3]

超额贷款的首付款是多少？​

过去，超额抵押贷款的贷方通常要求购房者支付房屋购置价格的30%（相比之下，常规抵押贷款为20%）。如今，这一数字已降至最低10%到15%。[6]

什么被视为超额贷款？​

如果抵押贷款金额超过房利美和房地美设定的贷款服务限额（截至2024年，单户住宅的限额为766,550美元，夏威夷、阿拉斯加和少数联邦指定高成本市场的限额为1,149,825美元），则该贷款被视为超额贷款。[2]

总结​

超额贷款，又称为超额抵押贷款，是一种融资形式，其金额超过了FHFA设定的限额，且无法被房利美或房地美购置、担保或证券化。申请超额贷款的房主必须满足比申请常规贷款更为严格的信用要求。

获得批准需要优秀的信用评分和极低的DTI比率。超额抵押贷款的平均APR通常与常规抵押贷款持平，而首付款约为购房总价的10%到15%。

参考文献​

[1] Consumer Financial Protection Bureau. "What Is a Jumbo Loan?"

[2] Federal Housing Finance Agency. “FHFA Announces Conforming Loan Limit Values for 2024.”

[3] Consumer Financial Protection Bureau. “Qualified Mortgage Definition Under the Truth in Lending Act (Regulation Z): General QM Loan Definition.”

[4] Chase. "How to Qualify for a Jumbo Mortgage Loan."

[5] Wells Fargo. “Current Mortgage and Refinance Rates.”

[6] Chase. “Guide to Jumbo Loan Down Payments.”

[7] Internal Revenue Service. “Publication 936: Home Mortgage Interest Deduction,” Page 9.